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提前一个月通知房东退租,房东可以借口违约不退押金吗?
发布时间: 2017-11-30 17:21:48
作者: 褚觉美
房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,否则就构成违约。

刘女士:

 

我与同事合租了一间屋子,和房东签了一年的合同,房租付三押一。最近,室友回了老家,我一个人不想再继续租住,但租期还未到。我根据租赁协议上写的“租赁期间如果甲乙双方有一方解除协议,提前一个月通知对方,协商后解除本协议”条款,提前一个多月通知房东说不准备继续租住了;但房东回复说:不住可以,押金不退。我很不理解,明明已提前通知房东了,为什么还要扣押金?

 

所以我想了解一下:承租人提前退租,房屋租赁双方应如何解除合同?押金能不能退?另外,在签订租赁合同的时候应该注意什么?

 


记者调查

 

先说一下解除房屋租赁合同的条件:房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,否则就构成违约。

 

在房屋租赁合同中,签订合同后房主一般预先收取一至三个月不等的租金为押金条款。如要提前解约,很多房东会直接扣除之前的押金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有被损坏,押金都应退还。

 

违约金一般则是租客与房东之间签订租赁合同时,以明文形式所约定的给付义务,会列举房东与租客出现违约的一些情形,如出现这种情形的话,需要承担违约责任。具体违约金额双方可在合同中明确约定,有违约责任发生时,按合同约定承担。

 

违约金可分为两种:一是惩罚性违约金。其作用就是惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。二是补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。

 

回到租房提前退租的问题上。房客提前退租,押金虽然不应扣,违约金是否应赔偿呢?一般来说,合同中有约定的,按合同中约定的违约金条件来赔偿;合同中没约定的,双方可以通过互相协商达成一致,按协商结果来执行。

 

在签订租赁合同时,承租方除了需要了解出租人和出租物的基本情况、租期条款、租金条款、转租条款、妥善保管责任条款以及维修责任条款外,其他事项,建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚,以降低风险和顺利履行,并尽可能保障双方的合法合理利益。

 

最后提醒一下,提前解除租赁合同的必要手续有:(1)清点物品。双方要有交房手续,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。(2)签订文件。双方签订《解除租赁合同确认书》,哪一方提出解除、另一方的态度、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中应明确。(3)保存文件。不管提前解约是否协商一致,双方均应注意保留必要的书面文件。协商一致解除,自然可以签订《解除租赁合同确认书》;协商不一致无法双方签订文件时,守约方可向对方发相应催示函主张权利,并保留催示证据,如果在合理时间内对方没有反应,应及时到法院提起诉讼。

 

(有关此话题的详细讨论,可收听上海电台FM93.4,上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。 编辑邮箱:jfwenda@sina.com)

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