房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。

李女士问：

2012年我通过中介买了一套动迁安置房，至今一直居住在里面。当时没有房产证，于是与房东签订了私下协议，协议中约定5年后过户。并且，一次性付了一大半房款，目前只剩下5万元尾款还没付，约好在过户时付清。去年，我联系了房东，房东说今年大产证会办下来。但中介老板移民国外了，没有中介的介入，过户是否会有麻烦？另外，现在房价上涨了不少，我又担心房东会抬高价格。虽然协议中写了不管房价涨跌，都跟双方无关；但是关于违约如何赔偿没有写明，所以我一直不放心。

请问，这种私下协议购买无产证的动迁房，是否受法律的保护？存在哪些风险？

记者调查

私下协议购买无产证的动迁房，从法律上讲并不违法，只是不受《城市房屋权属登记管理办法》的保护。因为没产证没办法办理过户，没办法进行产权转让。但是双方的关系属于债权关系，受到《合同法》的约束。

上海高院2010年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)中明确：不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。

私下协议购买无产证的动迁房，存在哪些风险？

购买动迁安置房存在法律和交易的双重风险。为了维护购房者的期待利益，在合同中一定要约定清楚双方的权利和义务，以及违约的法律责任。

首先是房价要约定明确。不论后期房价发生怎样的变动，不影响合同的履行；第二是产权过户。保证产权顺利过户，如果动迁安置房到了能够过户的时间，最好能够在合同中约定下来；第三，一定要约定违约责任及违约金，保障自己的权利。

另外，私下协议购买无产证的动迁房，房东私自抬高价格违约吗？

看合同中的约定，如果合同中已经约定房屋价格变化不影响合同履行，那么房东不能私自涨价；如果没有约定，又没有明确违约责任的，那么房东涨价并不违约。

（有关此话题的详细讨论，可收听上海电台FM93.4，上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。题图来源：华盖创意 图片编辑：朱瓅 编辑邮箱：jfwenda@sina.com）